✅ À RETENIR AVANT DE LIRE TOUT LE RESTE

• 2026 marque un retour des opportunités pour les primo‑accédants : taux en baisse, volumes en hausse, marché plus fluide.

• Les taux reviennent progressivement vers 3–4 %, ce qui redonne de la solvabilité aux acheteurs débutants.

• Le nouveau Prêt à Taux Zero (PTZ) élargi change la donne.

• Les prix se stabilisent au national, mais les écarts explosent : métropoles en correction, villes moyennes en rebond.

• Le DPE devient un critère décisif : les biens bien classés prennent de la valeur, les passoires se négocient fortement.

• Le neuf reste trop cher : pour un primo‑accédant, l’ancien rénové est souvent la meilleure option en 2026.

🏡 Les grandes tendances de l’achat de sa résidence principale en France en 2026

L’année 2026 marque un tournant décisif pour le marché de la résidence principale en France.

Après trois années de turbulences — envolée des taux, effondrement du crédit, chute des transactions, crise du neuf — le marché entre dans une phase de transition où se mêlent reprise, prudence et profondes recompositions.

Les Français n’ont jamais autant hésité à concrétiser un achat immobilier, mais paradoxalement, les signaux de redémarrage n’ont jamais été aussi visibles.

Entre stabilisation des prix, détente progressive des taux, retour des primo‑accédants grâce au nouveau Prêt à Taux Zero (PTZ), et fractures territoriales qui se creusent, 2026 redéfinit les règles du jeu pour tous ceux qui souhaitent acheter leur résidence principale.

1. Un marché qui sort lentement de la crise : reprise réelle et plus forte qu’attendu

Alors que le marché de l’ancien avait touché un point bas à l’automne 2024, l’année 2025 a confirmé une reprise bien plus solide que prévu.

Les données les plus récentes montrent que 921 000 transactions ont été réalisées sur 12 mois à fin septembre 2025, soit une hausse d’environ +11 % par rapport à l’année précédente. Les notaires anticipent même 945 000 ventes pour l’ensemble de l’année 2025, un niveau nettement supérieur aux premières estimations du début d’année.

Ce rebond ne ramène pas encore le marché aux années record de 2019–2021, mais il marque clairement la sortie du tunnel. Les ménages reviennent, mais avec une prudence nouvelle : ils comparent davantage, négocient plus fermement, et intègrent désormais le coût global (crédit + travaux + énergie) dans leur décision.

Le neuf, en revanche, reste enlisée dans une crise profonde : effondrement des mises en chantier, prix élevés, normes coûteuses. Pour les acheteurs de résidence principale, cela signifie une chose : l’ancien rénové devient la valeur refuge.

2. Les taux d’intérêt : la détente progressive qui change tout

Les Notaires de France anticipent une poursuite de la baisse des taux en 2026, avec un retour progressif vers des niveaux plus soutenables pour les ménages.

On est loin des taux à 1 % de 2018–2021, mais la normalisation autour de 3–4 % redonne de la solvabilité à une partie des acheteurs.

Cette détente a deux effets majeurs :

✔️ Elle relance les projets mis en pause

De nombreux ménages qui avaient reporté leur achat en 2023–2025 reviennent sur le marché.

✔️ Elle redonne de l’air aux primo‑accédants

L’élargissement du Prêt à Taux Zéro en avril 2025, combiné à la baisse des taux, constitue un levier puissant pour relancer la primo‑accession.

Cependant, les banques restent sélectives : apport, stabilité professionnelle et taux d’endettement maîtrisé sont devenus des conditions incontournables.

3. Les prix : stabilisation nationale, corrections locales

Après deux années de baisse dans de nombreuses grandes villes, les prix se stabilisent en 2025. Les Notaires de France parlent d’un marché “en quête de stabilisation” où les prix devraient rester globalement stables sur l’année.

Mais cette stabilisation masque des réalités très différentes selon les territoires :

📉 Corrections résiduelles dans les zones surévaluées

Paris, Lyon, Bordeaux ou certaines communes de la côte continuent d’ajuster leurs prix à la baisse. Ces marchés avaient connu une surchauffe pré‑2022 et doivent encore absorber le choc des taux.

📈 Rebond dans les villes moyennes et métropoles régionales

Là où les prix étaient restés raisonnables, la demande repart plus vite. Les tensions sur le locatif renforcent l’attractivité de l’achat.

🏘️ Écart croissant entre biens performants et passoires thermiques

Les biens classés F ou G subissent des décotes de 10 à 25 %, tandis que les logements rénovés se vendent plus vite et plus cher.

4. Le retour des primo‑accédants : un moteur essentiel de 2026

Les primo‑accédants sont au cœur de la dynamique 2025. Selon les réseaux immobiliers, ils représentent une part croissante des transactions, soutenus par :

1️⃣ Le nouveau Prêt à Taux Zero (PTZ) élargi

Depuis avril 2025, davantage de ménages y ont accès, et les montants finançables augmentent.

2️⃣ La baisse des taux

Elle améliore la capacité d’emprunt et réduit le coût total du crédit.

3️⃣ La stabilisation des prix

Elle rassure les ménages qui craignaient d’acheter “au mauvais moment”.

Cependant, la fracture sociale se creuse : seuls les primo‑accédants disposant d’un apport suffisant ou d’une situation professionnelle stable peuvent réellement en profiter.

5. Le neuf en crise : un marché qui ne répond plus aux besoins

Le marché du neuf traverse en 2026 l’une des crises les plus profondes de son histoire récente :

• mises en chantier en chute libre,
• prix élevés,
• normes environnementales coûteuses,
• difficultés financières des promoteurs.

Résultat : le neuf n’est plus une option accessible pour la majorité des ménages.

Les acheteurs se tournent massivement vers l’ancien, ce qui renforce la pression sur les biens de qualité et accentue les écarts entre logements performants et passoires thermiques.

6. Le DPE : devenu un critère central dans l’achat

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n’est plus un simple indicateur : c’est devenu un critère structurant dans l’achat d’une résidence principale.

✔️ Les biens classés A, B ou C se vendent plus vite

Ils rassurent sur les coûts futurs et sur la valeur patrimoniale.

✔️ Les biens classés F ou G sont massivement décotés

Ils sont souvent exclus du marché locatif, ce qui pèse sur leur valeur.

✔️ Les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur budget

Le DPE influence directement le prix de négociation.

Cette nouvelle hiérarchie énergétique transforme profondément le marché.

7. Les disparités territoriales : une France immobilière à plusieurs vitesses

Les tendances nationales ne reflètent plus la réalité locale. 2025 confirme une France immobilière fracturée :

🏙️ Métropoles surévaluées en correction

Paris, Lyon, Bordeaux : baisse des prix, vendeurs qui doivent revoir leurs ambitions.

🏡 Villes moyennes attractives

Rennes, Nantes, Montpellier, Angers, Dijon : demande soutenue, prix stables ou en légère hausse.

🌄 Zones rurales : marché polarisé

Certaines zones se revitalisent grâce au télétravail, d’autres restent en difficulté.

🏖️ Littoral : marché sous tension

Entre attractivité touristique et restrictions environnementales, les prix restent élevés.

8. Le comportement des acheteurs : plus rationnels, plus exigeants

Les acheteurs de 2026 ne sont plus ceux de 2020. Ils sont :

• plus prudents,
• plus informés,
• plus sensibles au coût global (crédit + travaux + énergie),
• plus exigeants sur la qualité du bien.

Ils n’achètent plus “par défaut” : ils arbitrent, comparent, négocient.

9. Conclusion : 2026, l’année de la transition vers un nouveau régime immobilier

L’achat de sa résidence principale en 2026 se fait dans un marché :

• stabilisé mais encore fragile,
• plus rationnel,
• plus sélectif,
• profondément transformé par le DPE,
• où les primo‑accédants reviennent,
• où l’ancien rénové domine,
• où les disparités territoriales s’accentuent,
• et où les volumes repartent nettement à la hausse.

2026 n’est pas une année d’euphorie, mais une année de reconstruction.

Pour les acheteurs, c’est une période où les opportunités existent — à condition de comprendre les nouvelles règles du jeu.