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Prix de l’immobilier: où investir intelligemment?
Vous pensez que l’immobilier est trop cher? Mauvaise question. La vraie, c’est: où est-il encore rentable d’investir?
Les prix de l’immobilier ont explosé dans presque toute l’Europe. Et malgré les crises, les taux, les régulations absurdes… ça continue de monter.
📈 En 2025, les prix ont encore progressé de +5,7 % en moyenne dans l’UE. Certains pays comme la Hongrie, la Slovaquie ou le Portugal affichent même des hausses à deux chiffres. Et pendant ce temps, vous attendez “le bon moment”?
Le Luxembourg reste le pays le plus cher d’Europe: plus de 10 000 €/m². Mais des marchés comme l’Espagne, la Croatie ou la Hongrie offrent encore des prix entre 2 000 et 3 500 €/m²… avec un potentiel de croissance énorme.
En France, le marché se stabilise. Mais les prix restent élevés dans les grandes villes : – Paris: 10 221 €/m² – Lyon: 4 870 €/m² – Nantes: +8,9% sur un an
Et pendant que les prix montent, les règles deviennent de plus en plus absurdes:
– Taux d’effort plafonné à 33 %
– Durée de crédit limitée à 25 ans
– Même contraintes pour les investisseurs que pour les primo-accédants.
Résultat?
Les ménages solvables sont exclus. Les investisseurs institutionnels prennent leur place. Et les loyers explosent.
Vous voulez investir?
Alors arrêtez de subir les règles.
Apprenez à les contourner intelligemment.
Et surtout: choisissez le bon pays, la bonne ville, le bon timing.
L’immobilier reste une arme puissante. Mais seulement pour ceux qui savent s’en servir.
La carte du prix de l’immobilier en Europe évolue diversement
Quelle a été la caractéristique déterminante du marché résidentiel en Europe ces dernières années?
Sans aucun doute, la croissance des prix.
- Depuis 2015, les prix des logements ont augmenté dans presque tous les pays de l’UE.
- Au premier trimestre 2025, les prix des logements ont encore progressé de 5,7 % par rapport à la même période en 2024.
- Certains pays comme le Portugal, l’Espagne, la Hongrie et la Slovaquie ont même connu des hausses supérieures à 10%.
C’est ce que révèle la dernière étude du cabinet Deloitte sur les prix de l’immobilier dans 23 pays européens.
Vous trouverez les résultats complets de cette étude ici.
Malgré une convergence continue des économies européennes et des interconnexions étroites entre elles, les marchés résidentiels se développent indépendamment dans chaque pays.
🏘️ Tendances actuelles
- La dynamique reste globalement positive, bien que le rythme de croissance ait ralenti dans certains pays par rapport aux pics observés avant 2022.
- Des marchés comme l’Allemagne, la France et la Belgique sont en reprise, tandis que le Luxembourg reste l’un des pays les plus chers.
Carte du prix de l’immobilier en Europe (propres calculs)
🏠 Prix de l’immobilier neuf en Europe
Le Luxembourg conserve en 2025 sa position de pays le plus cher pour l’achat d’un appartement neuf, avec un prix moyen de 10.289 EUR/m².
En France, le prix moyen d’un appartement s’établit à 3.390 EUR/m², mais avec de fortes disparités régionales.
En 2025, le prix moyen de l’immobilier résidentiel en Espagne s’établit à 2 526 €/m², marquant une hausse de 15,45 % par rapport à juin 2024.
Le prix moyen d’un appartement en Belgique s’établit à 3.118 EUR/m².
L’Autriche affiche un prix moyen de 4.669 EUR/m² pour les appartements, tandis qu’en Norvège, les données disponibles concernent principalement les maisons individuelles, avec un prix moyen avoisinant 5.112.498 NOK (environ 440.000 EUR).
Trois autres pays — Israël, le Royaume-Uni et l’Allemagne — présentent des prix moyens compris entre 3.900 et 4.700 EUR/m² :
- Israël : entre 8.000 et 20.000 ILS/m² selon la ville (≈ 2.000 à 5.000 EUR/m²)
- Royaume-Uni : environ 3.955 EUR/m² pour les appartements anciens
- Allemagne : 4.669 EUR/m² pour les appartements
À l’opposé, les pays les plus abordables sont:
- Bulgarie : 1.537 EUR/m² pour les appartements neufs
- Bosnie-Herzégovine : environ 2.017 EUR/m² dans les centres urbains
D’autres pays comme la Slovaquie, l’Irlande, la Croatie, la Lettonie, la Pologne, la Hongrie, la Serbie et le Portugal présentent des prix moyens allant de 1.000 à 3.500 EUR/m² :
- Slovaquie : 3.463 EUR/m² en centre-ville
- Irlande : 4.363 EUR/m² en centre-ville
- Croatie : 3.468 EUR/m² en moyenne nationale
- Lettonie : 2.400 EUR/m² en centre-ville
- Pologne : 2.930 EUR/m² en moyenne nationale
- Hongrie : 2.500 à 3.500 EUR/m² à Budapest
- Serbie : 2.108 EUR/m² pour les appartements
- Portugal : 2.622 EUR/m² en moyenne nationale
📈 Croissance des prix
Cinq pays ont enregistré des hausses de priximportantes en 2025 :
- Luxembourg : +10,9 % pour les appartements neufs
- France : reprise modérée, mais certaines villes comme Lyon ou Nice dépassent les +6 %
- Hongrie : +12 % à Budapest
- Slovaquie : +6,2 % sur un an
- Croatie : +6,7 % en moyenne nationale
La carte du prix de l’immobilier en France
Le marché résidentiel français a connu une forte contraction ces dernières années. En 2025, le volume des transactions s’est stabilisé autour de 778 000 ventes, en baisse de 12 % par rapport à 2023. Ce chiffre est bien en dessous du pic d’un million de transactions observé en 2021.
Le niveau élevé des prix reste soutenu par une demande structurelle forte et une offre limitée, bien que l’accès au financement ait été resserré. Après une période de taux élevés, les conditions de crédit s’améliorent légèrement, avec des taux autour de 3,3 % pour des prêts sur 20 à 25 ans.
Cependant, les décisions du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) continuent à limiter (stupidement) l’accès à l’investissement immobilier:
- Le taux d’effort hypothécaire à 33 % maximum
- La durée des crédits immobiliers à 25 ans maximum
🏗️ Construction résidentielle
Le secteur de la construction reste en difficulté:
- Environ 130 000 logements neufs ont été vendus en 2024, un chiffre en net recul par rapport aux années précédentes.
- Les mises en chantier sont historiquement basses, freinées par des coûts élevés et des contraintes réglementaires débiles.
📈 Évolution des prix
Après une baisse généralisée entre 2021 et 2024, les prix montrent des signes de stabilisation, voire de reprise:
- +0,1 % au 1er trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent
- +3,7 % sur un an en moyenne nationale (logements anciens et neufs confondus)
Détail par zone :
- Région parisienne : +6,6 % pour les appartements
- Autres régions : +4,9 % en moyenne
- Grandes villes de province :
- Nantes : +8,9 % (prix moyen : 3 459 €/m²)
- Lyon : +5 % (prix moyen : 4 870 €/m²)
- Rennes : +3 % (prix moyen : 4 424 €/m²)
- Strasbourg : +2,4 % (prix moyen : 3 678 €/m²)
À Paris, le prix moyen au m² (tous biens confondus) est de 10 221 € en juillet 2025. Le neuf atteint même 10 937 €/m², malgré une baisse de 8 % sur un an.
📊 Marché locatif et investissement
Le marché locatif reste très tendu, notamment dans les grandes villes, avec une hausse des loyers de:
- +6,4 % à Paris
- +5 à 7 % dans les métropoles régionales
Cette tension locative soutient l’intérêt des investisseurs, malgré un contexte économique incertain. L’immobilier reste perçu comme une valeur refuge, notamment dans les zones à forte demande.
Quand la prudence devient une absurdité réglementaire
Limiter l’accès au crédit immobilier sous prétexte de protéger les ménages, c’est comme interdire les parapluies pour éviter que les gens sortent sous la pluie.
Le fameux taux d’effort plafonné à 33%, imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est une mesure rigide, déconnectée des réalités économiques. Elle part d’un bon sentiment — éviter le surendettement — mais elle pénalise massivement les jeunes actifs, les classes moyennes et les primo-accédants, qui sont pourtant les plus dynamiques sur le marché.
Dans un contexte où les loyers explosent (+6,4 % à Paris, +7 % dans certaines métropoles), interdire à un ménage de consacrer 35 ou 38 % de ses revenus à un crédit immobilier — alors qu’il paie déjà 45 % de ses revenus en loyer — relève de la pure absurdité technocratique.
Résultat?
- Les ménages solvables sont exclus du crédit.
- Les investisseurs institutionnels prennent leur place.
- Le marché locatif se tend encore plus.
- Et la propriété devient un luxe réservé à ceux qui n’ont pas besoin d’emprunter.
La stabilité financière ne doit pas devenir un prétexte à l’immobilisme social. Il est temps de remplacer les règles automatiques par des critères d’analyse plus intelligents, tenant compte du reste à vivre, du parcours professionnel, et du potentiel de revenus.
Et que dire de l’investissement locatif?
Là encore, les règles censées «protéger» les emprunteurs finissent par saboter l’offre de logements. En imposant les mêmes contraintes de taux d’effort aux investisseurs qu’aux accédants à la propriété, le système punit ceux qui veulent justement répondre à la demande locative.
Un investisseur qui perçoit des loyers, qui dispose d’un patrimoine, d’une capacité d’épargne, et d’une gestion rigoureuse, se voit refuser un crédit parce qu’il dépasse un seuil arbitraire de 33%, sans que la rentabilité du bien ou le reste à vivre ne soient pris en compte. C’est l’aveuglement réglementaire dans toute sa splendeur.
Résultat:
- Moins de logements mis en location.
- Moins de mobilité résidentielle.
- Plus de pression sur les loyers.
- Et une fiscalité toujours plus dissuasive pour couronner le tout.
On prétend réguler un marché, mais on étrangle les seuls acteurs capables de le fluidifier. C’est comme interdire aux boulangers d’acheter de la farine pour éviter la hausse du pain.
Carte du prix de l’immobilier dans le marché locatif
La position du logement locatif se renforce nettement en 2025, en particulier dans les capitales et grandes métropoles européennes, où la demande dépasse largement l’offre.
Après avoir été la ville la plus chère d’Europe pendant deux ans, Paris a cédé sa place à Luxembourg-Ville, où le loyer moyen atteint 30,71 €/m². C’est actuellement la seule ville européenne avec un loyer moyen supérieur à 30 €/m².
Le Luxembourg reste le pays le plus cher pour louer un appartement, avec trois villes dans le top 10:
- Luxembourg-Ville : 30,71 €/m²
- Esch-sur-Alzette : 21,80 €/m²
- Differdange : 19,96 €/m²
Au total, cinq villes dépassent les 25 €/m²:
- Luxembourg-Ville : 30,71 €/m²
- Paris : 28,30 €/m²
- Londres (centre) : 27,02 €/m² (≈ 2 121 £/mois pour 78 m²)
- Oslo : 25,80 €/m² (≈ 2 167 €/mois pour 84 m²)
- Dublin : 25,00 €/m² (≈ 3 456 €/mois pour 138 m²)
À l’inverse, certaines capitales restent relativement abordables :
- Berlin : 16,33 €/m² en moyenne (≈ 2 286 €/mois pour 140 m²)
- Vienne : 13,60 €/m² (≈ 1 700 €/mois pour 125 m²)
Berlin, après le gel des loyers abandonné, connaît une hausse de +8,5% sur un an. Vienne, quant à elle, combine des loyers modérés avec des prix d’achat élevés, ce qui en fait un marché paradoxalement tendu.
Le classement du prix de l’immobilier en Europe et votre retraite
Cette étude est très intéressante pour les (futurs) retraités, car ils pourront aller ainsi vivre dans un pays où la vie est nettement moins chère qu’en France.
Voulez-vous prendre votre retraite à l’étranger, y investir en immobilier, jouir du soleil, payer sensiblement moins pour vos dépenses courantes, et malgré tout rester en Europe?
Suivant l’étude Deloitte, le Portugal et l’Espagne (malgré l’augmentation de leurs prix de l’immobilier) restent encore vos meilleurs choix.
Et n’oubliez pas non plus que l’Espagne, c’est aussi les Îles Canaries, les îles du printemps éternel:
https://lucbrialy.com/retraite-en-espagne.html
Ce sont des pays aussi où la vie est nettement moins chère que chez nous, particulièrement aux Îles Canaries encore où, la TVA n’étant pas appliquée non plus, tout coûte en finalité la moitié des prix qui sont pratiqués ici.
Sachez cependant que la Grèce et Malte ne sont pas repris dans les résultats, et il ne faut pas de grandes études pour savoir combien bon marché sont ces pays.
8 questions fréquemment posées sur la carte du prix de l’immobilier en Europe
1. Qu’est-ce que la carte du prix de l’immobilier en Europe?
La carte du prix de l’immobilier en Europe est un outil qui fournit des données harmonisées sur les prix de l’immobilier résidentiel au niveau européen.
2. Où puis-je trouver des données sur les prix de l’immobilier en Europe?
Les indices des prix des logements (IPL) et les indices des prix des logements occupés par leur propriétaire (IPLOP) sont disponibles sur le site web d’Eurostat.
3. Quels sont les pays les plus chers en termes de prix des logements résidentiels en Europe?
Le Luxembourg et la France comptent parmi les pays européens les plus chers en termes de prix des logements résidentiels.
4. Comment sont calculés les indices des prix des logements (IPL) et les indices des prix des logements occupés par leur propriétaire (IPLOP)?
Les méthodes de calcul pour les indices des prix des logements (IPL) et les indices des prix des logements occupés par leur propriétaire (IPLOP) peuvent varier selon les pays et les instituts nationaux de statistique.
5. Comment sont collectées les données sur les prix de l’immobilier en Europe?
Les données sur les prix de l’immobilier en Europe sont collectées par Eurostat et les instituts nationaux de statistique dans le cadre d’une collaboration visant à fournir des données harmonisées sur les prix de l’immobilier résidentiel au niveau européen.
6. Comment puis-je comparer les prix de l’immobilier entre différents pays européens?
Vous pouvez comparer les prix de l’immobilier entre différents pays européens en utilisant les indices des prix des logements (IPL) et les indices des prix des logements occupés par leur propriétaire (IPLOP) disponibles sur le site web d’Eurostat.
7. Quelles sont les sources d’information fiables pour obtenir des données sur les prix de l’immobilier en Europe?
Eurostat et les instituts nationaux de statistique sont considérés comme des sources fiables pour obtenir des données sur les prix de l’immobilier en Europe.
8. Existe-t-il une base de données centralisée pour obtenir des informations sur les prix de l’immobilier en Europe?
Oui, Eurostat fournit une base de données centralisée pour obtenir des informations sur les prix de l’immobilier en Europe via son site web.
Conclusion sur la carte du prix de l’immobilier
Tout ceci nous permet de conclure que c’est le moment où jamais d’investir dans l’immobilier, aussi bien en France qu’à l’étranger.
Le marché est à un croisement optimal: les prix, malgré les hausses et malgré certaines villes/régions à prix exorbitants, sont en général à un niveau encore relativement bas, les perspectives d’augmentation sont excellentes, et les taux d’intérêt pour les prêts, bien qu’ayant augmenté, sont historiquement encore toujours les moins élevés qu’on n’ait jamais connus.
L’Espagne et le Portugal se démarquent en ce qui concerne le prix de l’immobilier à l’étranger: c’est le moment où jamais!
C’est à vous de choisir quel avenir vous voulez.

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Vos commentaires
Seront refusés les commentaires anonymes, insultants, contenant du spam, de fausses adresses email, des liens vers des sites commerciaux ou n’ayant rien à voir avec le sujet. Restez poli et lisez l’article dans sa totalité avant de vous lancer dans des critiques qui le plus souvent sont rencontrées un peu loin.
Bonjour,
Comme vous vivez à Tenerife, pourriez vous nous dire si l’achat immobilier y est facile; histoire de mêler investissement locatif et plaisir de temps en temps en y allant.
Reste la question du crédit immobilier; est-ce possible d’y avoir recours pour un investissement à l’étranger ?
L’achat d’un bien immobilier en Espagne est tout aussi facile en Espagne qu’en France.
Il y a des agences immobilières partout. Toutes ont du personnel qui parle l’Anglais, et certaines ont même des Français comme collaborateurs. Faites une recherche en ligne.
Tous les biens immobiliers à Tenerife ne conviennent pas pour être loués, et certainement pas à court terme. Il faut dans certains cas une licence.
Il est donc très conseillé de se faire assister par un avocat sur place pour régler les problèmes administratifs, éviter les arnaques et savoir ce qui est possible ou pas. Il y a une liste d’avocats parlant le Français sur le site de l’ambassade de France.
Les coûts des services des avocats et des notaires sont extrêmemnt bas.
Un crédit immobilier peut se négocier aussi bien en France que sur place avec une banque locale.
Plus d’infos ici: https://lucbrialy.com/retraite-en-espagne.html