Est-ce le bon moment d’acheter sa maison en 2026 ?

Est-ce le bon moment d’acheter sa maison ?

Les prix sont trop hauts. Les taux d’intérêt restent élevés. L’économie est incertaine. Autant attendre que ça se calme.

C’est ce que se disent des milliers de personnes en France et en Belgique en ce moment. Et c’est exactement ce que se disaient les mêmes personnes en 2023. Et en 2021. Et en 2019.

Le sentiment que « maintenant c’est le pire moment pour acheter » est permanent. Il a toujours existé. Et il existera encore dans dix ans.

Je suis libre financièrement depuis 20 ans. Mon rendement annuel moyen ces 13 dernières années : 10,99%, documenté.

Et la première leçon que j’ai apprise sur l’immobilier, c’est celle-ci : attendre le moment parfait pour acheter n’est pas une stratégie.

C’est une façon de remettre à plus tard une décision qui vous coûte de l’argent chaque mois.

Le piège du loyer : vous payez, mais vous ne construisez rien

Chaque mois que vous attendez, vous payez un loyer. Ce loyer rembourse l’emprunt de votre propriétaire. Il construit son patrimoine, pas le vôtre.

Mettons les chiffres sur la table. Un loyer de 1 200 euros par mois, c’est 14 400 euros par an qui partent définitivement. En cinq ans d’attente, c’est 72 000 euros évaporés — sans retour, sans contrepartie, sans patrimoine constitué. Rien. Nothing. Nada.

Pendant ce temps, les prix immobiliers continuent de s’ajuster à l’inflation.

L’immobilier ne protège pas seulement contre l’inflation — il en bénéficie.

Historiquement, la valeur des biens immobiliers progresse au même rythme que l’inflation, parfois davantage. Pendant que vous attendez, le bien que vous vouliez acheter devient progressivement plus cher.

C’est le double coût de l’attente : vous continuez à payer un loyer pour quelque chose qui ne vous appartient pas, pendant que le bien que vous ciblez monte en prix.

Pourquoi l’immobilier protège de l’inflation — et votre loyer non

Avec l’inflation qui repart à la hausse en France et en Europe — la BCE prévoit des taux bien au-dessus de sa cible de 2% — cette réalité devient encore plus concrète.

L’inflation érode la valeur de l’argent. Votre épargne qui dort perd du pouvoir d’achat chaque année. Mais un bien immobilier que vous possédez, lui, s’apprécie avec l’inflation.

Il y a trois raisons à cela.

La première : la valeur du bien monte avec les prix généraux. Un appartement acheté 300 000 euros aujourd’hui vaudra davantage dans dix ans — pas parce que le bien a changé, mais parce que la monnaie a perdu de la valeur. Votre actif, lui, conserve sa valeur réelle.

La deuxième : votre emprunt, lui, ne s’ajuste pas à l’inflation. Si vous empruntez 250 000 euros à taux fixe aujourd’hui, vous remboursez 250 000 euros en monnaie de demain — une monnaie qui vaudra moins. L’inflation travaille pour vous, pas contre vous, quand vous avez un emprunt immobilier à taux fixe.

La troisième : le logement répond à un besoin fondamental. Les gens peuvent réduire leurs dépenses de loisirs, annuler leurs abonnements, reporter leurs vacances. Mais personne ne peut se passer d’un toit. La demande de logements est structurellement inélastique — ce qui soutient les prix même en période de crise économique.

« Mais les taux sont encore élevés »

C’est l’objection principale. Et elle est légitime — les taux hypothécaires restent significativement plus élevés qu’ils ne l’étaient entre 2015 et 2022.

Mais voici ce que cette objection oublie.

Premièrement, les taux d’intérêt sont négociables et refinançables. Si les taux baissent dans deux ou trois ans — ce que beaucoup d’économistes anticipent — vous pourrez renégocier votre emprunt. Vous bénéficierez alors d’un bien acheté aux prix d’aujourd’hui avec les taux de demain.

Deuxièmement, un taux élevé signifie souvent un pouvoir de négociation plus fort pour l’acheteur. Quand les taux montent, les vendeurs ont moins d’acheteurs en face d’eux. Les prix se négocient davantage. Ce que vous perdez sur le taux, vous pouvez le récupérer partiellement sur le prix d’achat.

Troisièmement, et c’est le plus important : le calcul de l’emprunt doit toujours se faire en comparaison avec le loyer que vous payez. Si votre mensualité d’emprunt est proche de votre loyer actuel — et dans beaucoup de villes françaises et belges c’est encore le cas — chaque mois de remboursement construit votre patrimoine au lieu de construire celui de votre propriétaire.

Le moment parfait n’existera jamais

Comme l’écrit Morgan Housel dans « La psychologie de l’argent » : en essayant d’éviter le prix d’entrée, les investisseurs finissent par payer double.

C’est vrai pour les actions. C’est vrai pour l’immobilier.

Le moment parfait pour acheter, c’est celui où vous ne le reconnaissez pas comme tel. On ne sait jamais qu’on était dans les meilleures conditions d’achat qu’en regardant dans le rétroviseur — cinq ou dix ans plus tard, quand les prix ont encore monté et que les gens qui attendaient attendent toujours.

Les investisseurs intelligents n’attendent pas le marché parfait. Ils savent que ce marché n’existe pas. Ils analysent leur situation personnelle, font les calculs, et décident — avec méthode, pas avec des émotions.

Les questions à se poser avant d’acheter

Attendre n’est pas une stratégie — mais acheter n’importe quoi n’importe comment non plus. Voici les vraies questions à se poser.

Est-ce que je reste dans cette ville au moins cinq ans ? En dessous de cinq ans, les frais d’achat et de vente peuvent dépasser le bénéfice de la propriété. Au-delà, l’équation bascule presque toujours en faveur de l’achat.

Est-ce que ma mensualité est comparable à mon loyer actuel ? Si vous payez 1 200 euros de loyer et que votre mensualité serait de 1 400 euros, la différence de 200 euros construit votre patrimoine. Ce n’est pas un coût supplémentaire — c’est de l’épargne forcée.

Est-ce que j’ai un apport suffisant ? En France et en Belgique, les banques demandent généralement 10 à 20% d’apport. Plus votre apport est élevé, plus votre mensualité est basse et plus votre dossier est solide.

Est-ce que le bien correspond à mes besoins réels pour les cinq prochaines années ? Acheter trop grand trop tôt, c’est immobiliser du capital inutilement. Acheter trop petit, c’est revendre trop vite et payer des frais.

Ce que 20 ans de liberté financière m’ont appris

J’ai acheté ma première résidence principale à une époque où les gens disaient aussi que c’était le pire moment pour acheter. Les taux étaient élevés. L’incertitude économique était réelle.

Avec le recul, ce qui compte n’était pas le timing du marché. C’était la qualité de la décision — le bon bien, au bon prix, avec un financement adapté à ma situation, dans une ville où je voulais vivre.

La liberté financière commence par une base solide. Et pour la grande majorité des gens, cette base solide, c’est la propriété de leur résidence principale. Pas parce que c’est le meilleur investissement possible — les ETF ont un meilleur rendement sur le long terme. Mais parce que c’est le fondement psychologique et patrimonial qui permet de construire tout le reste avec sérénité.

Arrêtez d’attendre le moment parfait. Il n’existe pas. Commencez par faire les calculs.

Si vous voulez une méthode claire pour construire votre patrimoine étape par étape — résidence principale d’abord, investissements ensuite — souscrivez au Portail Liberté Financière: