L’absurdité du taux d’endettement maximum à 35%

🧩 Un marché verrouillé par excès de prudence

Le logement est devenu l’un des paradoxes les plus criants de notre époque: tout le monde en a besoin, tout le monde en parle, mais de moins en moins de gens peuvent y accéder.

Et ce n’est pas faute de moyens, ni de volonté.

C’est à cause d’un système réglementaire qui, sous couvert de prudence, étrangle l’accès à la propriété et à l’investissement locatif.

Bienvenue dans l’ère de la régulation absurde.

📉 Le taux d’effort: une règle simple, une stupidité complexe

Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier si le taux d’effort de l’emprunteur dépasse 33 %. C’est entretemps devenu 35%.

En d’autres termes, vous ne pouvez pas consacrer plus d’un tiers de vos revenus mensuels au remboursement de votre prêt.

🗯️ “On interdit à des gens de devenir propriétaires pour leur propre sécurité… alors qu’ils paient déjà plus cher en loyer.”

Prenons un exemple: un ménage locataire paie 1 500€ de loyer par mois, soit 45 % de ses revenus. Il le fait depuis des années, sans incident. Mais s’il veut acheter un bien équivalent, avec une mensualité de 1 333€, la banque lui dit non. Pourquoi ? Parce que 1 333€, c’est 40 % de ses revenus. Trop risqué, paraît-il.

Ce raisonnement ignore totalement la réalité du terrain.

Il ne tient pas compte du reste à vivre, ni de la stabilité professionnelle, ni de la capacité d’épargne. Il applique une règle mathématique rigide à des vies humaines complexes.

Résultat: des milliers de ménages solvables sont exclus de la propriété, alors qu’ils pourraient parfaitement assumer un crédit.

🏘️ L’investissement locatif, victime collatérale

Mais le plus ironique, c’est que cette logique ne s’arrête pas là.

Elle s’applique aussi aux investisseurs locatifs, qui sont pourtant ceux qui créent l’offre de logements dans un marché en tension.

Un investisseur avec un bon dossier, des revenus stables, un patrimoine solide et un projet rentable peut se voir refuser un crédit… parce que son taux d’endettement dépasse 35%, même si les loyers couvrent largement les mensualités.

❌ On ne regarde ni la rentabilité du bien, ni le reste à vivre, ni la solidité du projet.

Résultat:

• Moins d’investisseurs
• Moins de logements à louer
• Plus de pression sur les loyers
• Une demande toujours plus forte

Et pendant ce temps, les grandes foncières, les investisseurs institutionnels, les fonds étrangers, eux, n’ont aucun mal à acheter. Ils ne passent pas par les mêmes règles. Ils achètent cash. Ils louent cher. Et ils renforcent la fracture.

🔒 Une régulation qui fige au lieu de protéger

Le crédit immobilier n’est pas un produit toxique.

C’est un levier d’ascension sociale, un outil de stabilité, un moteur de croissance. L’empêcher au nom d’une prudence abstraite, c’est bloquer l’accès à la propriété pour des millions de ménages solvables.

Et ce verrouillage ne touche pas que les particuliers. Il freine aussi la construction neuve, décourage les promoteurs, et aggrave la pénurie de logements.

En 2025, les mises en chantier sont tombées à leur plus bas niveau depuis 15 ans. Les ventes dans le neuf stagnent autour de 130 000 logements par an, bien en dessous des besoins structurels du pays.

📊 Les chiffres parlent d’eux-mêmes

En 2025:

• Moins de 780 000 transactions, contre plus d’un million en 2021
• Des mises en chantier au plus bas
• Une offre locative en chute libre dans les grandes villes
• Des loyers en hausse : +6,4 % à Paris, +7 % à Lyon, +8 % à Bordeaux

Et pourtant… les prix de vente se maintiennent, voire repartent à la hausse dans certaines zones.

Pourquoi?

Parce que l’offre se raréfie, et que la demande reste structurellement forte.

🧠 Il est temps de penser autrement

La régulation ne doit pas être un carcan. Elle doit être intelligente, adaptative, ciblée.

Il est temps de :

• Remplacer le taux d’effort rigide par une analyse du reste à vivre
• Prendre en compte la rentabilité locative dans les dossiers investisseurs
• Réintroduire une marge d’appréciation humaine dans les décisions de crédit
• Encourager les banques à financer les projets solides, même s’ils dépassent les seuils

Ce n’est pas en fermant les vannes du crédit qu’on réglera la crise du logement. C’est en libérant l’initiative, en soutenant les accédants, et en valorisant les investisseurs responsables.

✊ Conclusion: pour une régulation au service du logement, pas contre lui

Le logement n’est pas un produit financier comme un autre. C’est un besoin fondamental, un droit social, un levier économique. Le traiter avec des règles comptables rigides, c’est nier sa complexité et sa centralité.

🧱 Protéger les ménages, ce n’est pas les empêcher d’acheter. C’est leur donner les moyens de le faire intelligemment.

💡 Heureusement, il existe des solutions

Face à cette absurdité réglementaire, j’ai cherché — et trouvé — 4 stratégies concrètes pour contourner légalement les blocages liés au taux d’effort et accéder à l’immobilier malgré tout.

Ces solutions sont inconnues du grand public, mais utilisées par les investisseurs les plus malins pour continuer à acheter, même dans un marché verrouillé.

Je les explique en détail dans ma formation complète sur l’investissement immobilier:

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Ne laissez pas une règle absurde vous priver de votre liberté financière. Agissez avec les bons outils.