L’immobilier m’a rendu riche. Puis je suis passé aux ETF.

Immobilier ou bourse : j’ai tout vendu pour investir en ETF — voici pourquoi

J’ai possédé plusieurs immeubles locatifs.

Des appartements, des maisons de rapport, des biens acquis via emprunt, remboursés par mes locataires année après année. C’est exactement ce que tous les gourous de l’immobilier vous conseillent de faire — et ils ont raison sur ce point précis.

Puis, quasi le jour de ma retraite anticipée, je les ai tous vendus.

Et j’ai réinvesti l’intégralité dans des ETF.

Ce n’est pas une erreur. Ce n’est pas un regret. C’est une décision méthodique, prise après 20 ans d’expérience des deux côtés — l’immobilier locatif et l’investissement boursier. Et c’est cette décision qui m’a permis d’atteindre 10,99% de rendement annuel moyen depuis 2012, documenté.

Voici ce que cette expérience m’a réellement appris.

L’immobilier locatif : la seule façon intelligente de commencer

Avant de vous expliquer pourquoi j’ai tout vendu, je dois vous dire pourquoi j’ai commencé par l’immobilier — et pourquoi vous devriez probablement faire pareil.

L’immobilier locatif via emprunt est l’un des rares investissements où vous pouvez vous enrichir avec l’argent des autres. La banque vous prête, vos locataires remboursent. Vous construisez un patrimoine réel sans mobiliser votre propre épargne. C’est l’effet de levier dans sa forme la plus accessible pour un investisseur particulier.

Ce mécanisme est puissant. Si vous remboursez un bien locatif sur 15 ou 20 ans, à la fin du processus vous êtes propriétaire à 100% d’un actif que vous n’avez quasiment pas payé de votre poche. Le rendement réel de l’opération est difficile à calculer tant il est favorable.

Une étude menée sur 145 ans dans 16 pays riches — de la France aux États-Unis, de l’Australie au Japon — confirme ce que les investisseurs expérimentés savent intuitivement : l’immobilier génère un rendement moyen brut de 6,54% par an en France sur le long terme. Stable, régulier, prévisible. C’est le rocher constant dans les tempêtes économiques, et surtout contre l’inflation.

Un investisseur immobilier peut facilement calculer la rentabilité de son investissement immobilier locatif avec ce fantastique calculateur que je vous conseille.

De plus, l’immobilier a un avantage psychologique que la bourse n’aura jamais : vous pouvez le voir, le toucher, le rénover. Pour beaucoup d’investisseurs, cette tangibilité est ce qui leur permet de tenir leurs positions sans paniquer. C’est une vraie valeur.

Donc si vous débutez, si vous avez la capacité d’emprunt et le tempérament pour gérer des locataires — l’immobilier locatif est une excellente première brique de patrimoine.

Mais l’immobilier a un plafond que personne ne vous dit

Voilà ce qu’on ne vous dit pas dans les formations immobilières.

L’effet de levier de l’immobilier fonctionne pendant la phase de remboursement. Une fois l’emprunt remboursé, vous êtes propriétaire à 100% d’un actif qui génère des loyers. Mais c’est là que le calcul change.

Un immeuble entièrement payé, mis en location, génère un rendement brut d’environ 6% en France. Avant frais de gestion, avant impôts, avant travaux, avant vacance locative. Net de tout, vous êtes souvent entre 3 et 4% réels. C’est un rendement honnête — mais ce n’est plus l’effet de levier de la phase de remboursement.

Et vous vous retrouvez avec un actif illiquide, chronophage, fiscalement complexe, qui vous expose à des risques concentrés : un seul marché, une seule géographie, une poignée de locataires.

J’ai vécu cela. J’ai géré les appels de locataires, les travaux imprévus, les procédures d’expulsion, les périodes de vacance. Ce n’est pas insurmontable. Mais ce n’est pas passif non plus.

C’est à ce moment précis — une fois les emprunts remboursés — que j’ai posé la vraie question : est-ce que je réinvestis ces loyers dans de nouveaux biens immobiliers, ou est-ce que je vends et je réinvestis en bourse ?

Pourquoi j’ai choisi de tout vendre

La réponse est dans les chiffres.

L’indice S&P 500 génère en moyenne 10% bruts par an depuis 1928. Pas 6%. Pas 7%. 10%. L’indice MSCI World 8%. Sur presque un siècle, dans toutes les configurations économiques imaginables — guerres, crises, krachs, récessions. Et une étude Morningstar confirme que ce rendement est accessible à tout investisseur discipliné qui achète des ETF à faible coût et les tient dans la durée.

Avec des ETF, votre argent est investi dans des centaines ou des milliers d’entreprises dans le monde entier. Vous êtes diversifié géographiquement, sectoriellement, monétairement. Et vous pouvez vendre en quelques secondes si votre situation change.

Un immeuble ? Dans le meilleur des cas, plusieurs mois pour trouver un acheteur. Parfois des années.

J’ai donc vendu tous mes biens immobiliers locatifs une fois les emprunts remboursés, et j’ai réinvesti l’intégralité en ETF. Cette décision m’a permis de simplifier radicalement ma gestion patrimoniale, d’augmenter mon rendement, et de libérer du temps — le vrai luxe de la liberté financière.

Mon rendement depuis 2012 : 10,99% annuel moyen, documenté.

Ce n’est pas un chiffre théorique. C’est le résultat de cette stratégie, tenue dans toutes les conditions de marché — y compris les crises de 2020, 2022 et 2025.

Ce que cela ne signifie pas

Cette décision n’est pas un modèle universel à copier sans réfléchir.

Si vous êtes en phase de remboursement d’un emprunt immobilier, ne vendez pas. L’effet de levier joue en votre faveur. Laissez vos locataires construire votre patrimoine. C’est rationnel et efficace.

Si vous n’avez pas encore de résidence principale, il faut absolument commencer par là. Votre premier investissement doit être votre propre logement. C’est une base stable qui vous protège de l’inflation et vous libère du loyer sur le long terme. Ne croyez surtout pas les imbéciles qui vous disent le contraire. Ce sont des mauvais conseillers qui ne savent pas calculer. Et qui radotent au sujet du taux d’emprunt.

Par contre, si vous n’avez pas le tempérament pour supporter la volatilité boursière — les baisses de 20, 30, parfois 50% qui font partie du cycle normal des marchés — l’immobilier reste une excellente alternative. Un actif que vous pouvez voir, comprendre, et gérer sans craindre un krach tous les jours.

La vraie question à se poser

Le débat immobilier contre bourse est le mauvais débat.

La vraie question est : à quelle étape de votre vie êtes-vous, et quel outil correspond à cette étape ?

-Au début : l’immobilier via emprunt pour construire un patrimoine avec l’argent des autres.

-Ensuite : la bourse via ETF pour faire croître ce patrimoine avec un rendement supérieur et une gestion simplifiée.

-Toujours : les deux simultanément si vous en avez la capacité, parce que la diversification réelle entre classes d’actifs réduit le risque global de votre portefeuille.

Ce que j’ai appris en 20 ans, c’est que la liberté financière ne vient pas d’un seul bon choix. Elle vient d’une succession de décisions adaptées à chaque phase de vie, prises avec méthode plutôt qu’avec émotion.

J’ai commencé avec l’immobilier parce que c’était la bonne décision à ce moment-là. J’ai vendu pour aller vers les ETF parce que c’était la bonne décision ensuite. Et je documente chaque étape depuis 2012 précisément pour que vous puissiez construire votre propre chemin avec des preuves concrètes plutôt qu’avec des théories.

Si vous voulez comprendre comment construire cette stratégie pour votre propre situation, commencez par le livre gratuit. C’est le point de départ que j’aurais voulu avoir quand j’ai acheté mon premier immeuble.