Renégocier son prêt immobilier en 2025

Pourquoi renégocier son prêt immobilier?

Renégocier son prêt immobilier peut faire gagner des milliers d’euros (parfois plusieurs dizaines de milliers!), certainement quand les taux d’intérêt sont en baisse.

Je vous conseille de voir au moins une fois par an s’il n’est pas intéressant de renégocier son prêt immobilier -ou tous vos prêts logement- car ceci est évidemment valable aussi bien pour le crédit de votre propre logement, que pour ceux de tous vos investissements immobiliers.

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En général, on peut considérer qu’un refinancement d’un prêt immobilier devient surtout intéressant à partir d’un différentiel de taux d’intérêt d’au moins 1 %, et d’une durée résiduelle de plus de 10 ans.

Cette différence est nécessaire pour neutraliser les frais liés au rachat de crédit :

• Indemnités de remboursement anticipé du crédit en cours.
• Frais de dossier pour le nouvel emprunt.

Évolution des taux hypothécaires

L’évolution des taux hypothécaires au cours des 50 dernières années a été marquée par des fluctuations importantes, influencées par divers facteurs économiques et politiques.

Voici un aperçu de cette évolution :

Années 1970 et 1980

-Années 1970 : Les taux hypothécaires étaient relativement élevés en raison des chocs pétroliers et de l’inflation. En 1982-1983, les taux atteignaient des sommets, dépassant les 16 %.

-Fin des années 1980 : Les taux ont commencé à baisser, se stabilisant autour de 9 % à la fin de la décennie.

Années 1990

-Début des années 1990 : Les taux étaient encore élevés, autour de 9 %, rendant l’accès au crédit immobilier difficile pour de nombreux emprunteurs.

-Fin des années 1990 : Les taux ont continué à baisser, atteignant environ 4 %.

Années 2000

-Début des années 2000 : La baisse des taux s’est poursuivie, avec des taux moyens autour de 3,5 % en 2006.

-Crise de 2008 : La crise financière a provoqué une remontée des taux, qui ont atteint environ 5 %.

Années 2010

-Années 2010 : Les taux ont atteint des niveaux historiquement bas, souvent inférieurs à 1 %.

-Année 2012 : Une légère hausse des taux a été observée, mais la tendance générale est restée à la baisse.

Années 2020

-Début des années 2020 : Les taux ont continué à être bas, souvent proches de zéro.

-2022 et après : La crise économique et l’inflation, notamment en raison de la situation en Ukraine, ont entraîné une remontée des taux, dépassant 4 % fin 2023.

En résumé, les taux hypothécaires ont connu des variations significatives au cours des cinq dernières décennies, influencées par des événements économiques majeurs et des politiques monétaires.

Cette évolution reflète les défis et les opportunités auxquels les emprunteurs ont été confrontés au fil des ans.

Mi-2024

 Les moyennes sur la durée de référence de 20 ans avoisinent à présent les 3,50 %. Pour une durée de 15 ans, les taux se situent en moyenne sous la barre des 3,50 %, tandis que pour une durée de 25 ans, ils tournent autour de 3,70 %.

Source: meilleurstaux.com

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Un nouveau banquier pour renégocier son prêt immobilier?

Mais le taux d’intérêt n’est pas le seul facteur à prendre en considération.

Avant de refinancer votre hypothèque, vous devez en effet mettre en balance les coûts et les bénéfices de l’opération.

Les coûts varient grandement en fonction du fait que vous choisissez un refinancement interne ou un refinancement externe.

• Un refinancement interne signifie renégocier son prêt immobilier avec un taux d’intérêt plus intéressant chez votre prêteur actuel.
• Un refinancement externe signifie que vous prenez un nouveau crédit dans une autre banque.

Un refinancement interne est toujours meilleur marché qu’un refinancement externe.

Et cela, votre banquier le sait aussi.

C’est pour cette raison que vous devez bien comprendre que votre banquier actuel ne vous fournira pas spontanément le meilleur taux d’intérêt possible. Son concurrent par contre le fera beaucoup plus aisément, puisqu’il espérera ainsi vous avoir comme nouveau client.

Il est toujours possible de prendre rendez-vous avec sa banque pour demander un geste commercial.

Toutefois, cette dernière n’est pas obligée d’accepter votre tentative de renégocier son prêt immobilier

Il est donc primordial de trouver un banquier compétent.

Quels seront les coûts de renégocier son prêt immobilier chez votre banquier habituel?

• Il y aura des frais de dossier, généralement entre 200 et 500€. Rien ne vous empêche d’essayer de les annuler en négociant durement.
• Il y aura ensuite à payer une indemnité de remploi. Elle s’élève à  minimum trois mois d’intérêt sur le solde actif, et la pratique montre qu’elle n’est pas vraiment négociable. La banque considère cette somme comme une indemnité parce que vous n’avez pas respecté les conditions d’origine du contrat de crédit. Cette indemnité est cependant plafonnée par la loi à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû.

Quels seront les coûts pour renégocier son prêt immobilier chez un autre banquier?

• Vous aurez de toute façon à payer d’abord les mêmes coûts chez votre banquier habituel, et votre marge de négociation sera bien sûr réduite à zéro.
• Il faudra ensuite radier l’hypothèque actuelle chez un notaire, et cela vous coûtera entre 500 et 700€. Cette opération s’appelle ‘une main-levée hypothécaire‘.
• Enfin votre nouvelle banque désirera évidemment également prendre une nouvelle hypothèque sur votre propriété pour garantir le nouveau crédit. Ceci nécessite l’intervention d’un notaire, et coûtera environ 5.000€.

Comparez bien les situations avant de refinancer votre prêt immobilier

Supposons qu’il y a cinq ans, vous ayez emprunté 200.000€ sur 20 ans à un taux fixe de 6%. Vous voulez à présent refinancer les 170.000€ de capital restant chez une autre banque à du 4% fixe.

Votre épargne: À du 4% sur un capital de 170.000€ vous payerez 54.628€ d’intérêts a la place de 85.648€ à du 6%. Vous épargnez donc 31.020€ !

Les coûts:

• Frais de dossier: 300€

• Indemnité de remploi: 3 mois d’intérêts: 2.550€

• Frais de notaire: 5.000€

• Frais de main-levée hypothécaire: 700€

Total des coûts: 8.550€

Bilan: une épargne totale de 22.470€ sur votre prêt immobilier.

Votre prêteur actuel devra donc vous proposer un taux d’intérêt qui rendra votre épargne totale plus importante que cette somme d’environ 22.000€.

J’ai effectué un tel refinancement une dizaine de fois dans ma vie. J’ai épargné ainsi plus d’une centaine de milliers d’euros en moins de 20 ans sur les différentes hypothèques que j’avais contractées! Cela ne m’a coûté à chaque fois moins d’un quart d’heure de discussion avec mon banquier. Je n’ai jamais dû changer de banque, car il a adapté son taux de façon à ce que je reste client.

Renégocier son prêt immobilier se fait donc tout d’abord avec sa propre banquier en se préparant bien: c’est facile et il n’y a rien à perdre, tout à gagner!

Taux fixes ou taux variables?

Vous trouverez ici toutes mes idées sur le choix entre taux fixe ou variable.

Assurance de prêt / Assurance solde restant dû

Beaucoup trop peu de candidats emprunteurs contractent leur assurance de prêt (parfois aussi appelée assurance solde restant dû), ailleurs que chez le banquier qui leur accorde le prêt hypothécaire.

C’est une grave erreur.

En France, la Loi Lagarde (ou Loi de la délégation d’assurance) permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance de prêt. En Belgique, où on parle plus communément d’assurance solde restant dû, l’emprunteur est libre aussi de choisir son assureur.

En général, les tarifs sont bien plus attractifs chez un assureur séparé, permettant ainsi de gagner quelques milliers d’euros sur le cours total de votre remboursement de votre prêt immobilier.

C’est donc le moment de réévaluer cela aussi!

Les dernières années il y a eu affluence dans les banques avec les clients qui voulaient revoir le financement de leur prêt immobilier.

Beaucoup de gens ne challengent pas leur banque, ils attendent des conseils de leur banquier, bien à tort. Car votre banquier ne vous proposera rien de sa propre initiative, parce qu’alors il diminue son profit.

En particulier, un personne dont le prêt est à long terme ferait bien de revoir encore son prêt logement, et d’envisager de renégocier son prêt immobilier.

Au plus la durée est longue, au plus de bénéfice vous réaliserez.

Si vous avez seulement une période de remboursement de moins de dix ans, le jeu n’en vaut probablement pas la chandelle.

Aujourd’hui, pour renégocier son prêt immobilier, vous devez lire attentivement les petits caractères de votre prêt immobilier.

Trop souvent, les banques ont prévu des conditions qui freinent l’intérêt de l’opération. Il est également important de vérifier les produits (dette résiduelle, assurance, etc.) liés au crédit hypothécaire, parce que cela aussi peut vous coûter de l’argent.