Loi Denormandie 2025: défiscaliser l’immobilier

La loi Denormandie est une opportunité exceptionnelle pour quiconque souhaite se lancer dans l’investissement immobilier.

Je vous encourage vivement à explorer cet article qui détaille tout ce que vous devez savoir sur ce dispositif prolongé et élargi.

Vous y découvrirez toutes les caractéristiques de cette loi qui vous permet de transformer un achat immobilier en un atout de défiscalisation puissant.

Avec ses avantages concrets en matière de réduction des coûts, la loi Denormandie rend l’investissement dans l’immobilier locatif encore plus attractif et accessible.

Investir dans l’immobilier grâce à la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif fiscal avantageux dédié à ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif ancien.

Le dispositif Denormandie, du nom de Julien Denormandie, ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, est une nouvelle aide à destination des futurs propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé.

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Le dispositif Denormandie dans l’ancien est un dispositif fiscal voté
dans la loi de finances 2019.

Il s’adresse aux bailleurs qui:

1. achètent en centre-ville
2. souhaitent mettre leur bien en location longue durée (6, 9 ou 12 ans)

L’aide fiscale porte sur les travaux de rénovation effectués dans le bien avec pour objectif, à terme, d’avoir un parc de logements de meilleure qualité, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre, et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes.

Il y a eu entretemps des mises à jour importantes concernant le dispositif Denormandie.

Voici quelques points actualisés :

Prolongation du dispositif : Le dispositif Denormandie, qui devait initialement prendre fin en 2023, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 grâce à des amendements récents.

Extension des zones éligibles : Depuis avril 2024, il inclut également les copropriétés en grande difficulté financière ou situées dans des zones d’opération de requalification des copropriétés dégradées.

Conditions inchangées : Les critères principaux restent les mêmes : achat d’un logement ancien dans une zone éligible, réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et mise en location longue durée (6, 9 ou 12 ans)

‘La loi Denormandie est au cœur d’une nouvelle dynamique au profit des centres des villes moyennes.

Ce dispositif fiscal répond à un véritable besoin de société, et est réellement intéressant pour investir dans l’immobilier locatif.’

Défiscalisations non intéressantes

Depuis plus de 30 ans, les lois de défiscalisation se sont multipliées en France: loi Méhaignerie (1986), loi Perissol (1996), loi Besson (1999), loi Demessine (1999), loi Robien (2003), loi Borloo (2006), loi Scellier (2009), loi Duflot (2014), loi Pinel (2015), loi Cosse (2016).

Tout cela a couté très cher aux finances publiques, mais l’efficacité n’a jamais été démontrée, ni en termes des objectifs d’organisation urbaine et sociale du territoire, ni en termes d’intérêt réel pour les investisseurs, qui ont rapidement été la victime des vendeurs de défiscalisation immobilière.

Je pense par contre que la loi Denormandie est un dispostif potentiellement très intéressant, et qui mérite votre attention si vous désirez investir dans l’immobilier.

Les avantages de la loi Denormandie

Les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération.

Pour une location de 6 ans, il s’agit de – 12%; pour une location de 9 ans, de – 18%; pour une location de 12 ans, de – 21%.

1er exemple: pour l’achat d’un bien de 150.000 euros avec 50.000 euros de travaux, l’aide est de 42.000 euros pour une location de 12 ans, soit 3.500 euros de déduction par an.

2ème exemple: pour l’achat d’un bien de 160.000 euros avec 40.000 euros de travaux, l’aide est de 33.600 euros pour une location de 12 ans, soit 2.800 euros de déduction par an.

N’oubliez pas que, dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10%, voire de 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.

Le dispositif s’adresse aussi bien au particulier qui fait rénover qu’à celui qui achète à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.

Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie

• Période d’acquisition : Initialement limitée au 31 décembre 2022, la période d’éligibilité a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 pour encourager davantage de rénovations dans les zones ciblées.

• Logement ancien : La définition reste inchangée : un logement est considéré comme ancien s’il a déjà été vendu ou occupé, ou s’il a été construit depuis plus de 5 ans.

• Travaux représentant 25 % du coût total : Cette condition est toujours valide. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux).

• Nature des travaux : Les critères pour les travaux restent les mêmes, avec un accent particulier sur l’amélioration de la performance énergétique (30 % pour les maisons individuelles, 20 % pour les logements collectifs) ou la réalisation de deux types de travaux parmi les cinq mentionnés.

• Plafonds des dépenses : Le plafond de 300 000 euros par personne et par an, ainsi que le prix au m² limité à 5 500 €, sont toujours en vigueur.

• Plafonds de loyers : Les loyers pratiqués doivent respecter les plafonds fixés pour garantir une offre de logements abordables. Vous pouvez consulter les plafonds actuels sur le site du Service Public.

• Critères liés au locataire : Le locataire doit en faire sa résidence principale et respecter des conditions de ressources similaires à celles de l’ancienne loi Pinel. Vous pouvez consulter un tableau mis à jour des critères liés aux locataires pour le dispositif Denormandie sur des sites spécialisés en fiscalité et immobilier. Par exemple, le site La Loi Denormandie propose des informations détaillées sur les plafonds de ressources et de loyers.

L’investissement est valable dans certaines communes seulement

• Nombre de villes éligibles : Le dispositif Denormandie s’applique effectivement aux communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) ainsi qu’à celles incluses dans le programme « Action Cœur de Ville ». Le nombre total de villes éligibles a été porté à 507 communes en 2025.

• Objectif du dispositif : Le gouvernement continue de viser la revitalisation des centres-villes et des quartiers anciens dégradés, en encourageant les particuliers et les promoteurs à investir, rénover et louer des biens immobiliers moyennant une défiscalisation.

• Liste des communes : Vous pouvez consulter la liste complète des villes éligibles sur des sites spécialisés comme Valory ou utiliser le simulateur officiel pour vérifier si une commune est éligible.

La loi Denormandie est-elle intéressante pour investir dans l’immobilier?

La loi Denormandie peut être très intéressante pour investir dans l’immobilier, en particulier si vous ciblez des biens anciens nécessitant des rénovations dans des zones éligibles. Voici quelques avantages et points clés à considérer :

Avantages :

1. Réduction d’impôt attrayante : Vous pouvez bénéficier jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le coût total de l’acquisition (achat + travaux) si vous engagez un bail de 12 ans.

2. Contribution sociale et urbaine : Votre investissement soutient la revitalisation de quartiers anciens dégradés ou des centres-villes, participant à l’amélioration du cadre de vie.

3. Valorisation du patrimoine : Les travaux de rénovation augmentent souvent la valeur du bien, ce qui peut être avantageux à long terme.

4. Flexibilité des options locatives : Vous pouvez choisir la durée de votre engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) selon vos objectifs financiers.

À prendre en compte :

• Localisation stratégique : Le dispositif est limité aux communes éligibles, souvent des villes moyennes. Vérifiez que l’emplacement correspond à vos projets et à la demande locative locale.

• Plafonds et critères : Il y a des plafonds de dépenses, des loyers à respecter, ainsi que des conditions de ressources pour les locataires, ce qui peut limiter les revenus.

• Engagement locatif : Vous devez louer le bien pour une durée minimale déterminée, ce qui peut être contraignant si vous souhaitez vendre rapidement.

En somme, la loi Denormandie est une opportunité intéressante si vous souhaitez investir en immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Cependant, il est essentiel de bien évaluer le projet, la localisation et les travaux nécessaires.

Désavantages de la loi Denormandie

Comme tout dispositif, la loi Denormandie a ses inconvénients, qu’il est important de considérer avant de s’engager.

Voici les principaux points qui pourraient être perçus comme des désavantages :

1. Localisation restrictive

• Le dispositif est limité aux zones éligibles (communes signataires d’une convention ORT ou dans le programme « Action Cœur de Ville »). Cela peut réduire le choix des investisseurs et exclure certaines localités attractives.

2. Complexité des travaux

• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, ce qui peut être un défi pour les petits budgets. De plus, les types de travaux sont strictement encadrés (amélioration énergétique, bouquet de travaux), limitant la flexibilité.

3. Plafonds restrictifs

• Les dépenses sont plafonnées à 300 000 € par personne et par an, avec un prix au m² limité à 5 500 €. Ces plafonds peuvent réduire le potentiel d’investissement dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés.

4. Contraintes liées au locataire

• Les locataires doivent respecter certaines conditions de ressources, similaires à la loi Pinel, ce qui peut limiter les options de location et potentiellement prolonger les périodes de vacance locative.

5. Engagement à long terme

• Le dispositif impose une durée minimale d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), ce qui peut être contraignant si vous souhaitez revendre rapidement ou diversifier vos investissements.

6. Rendement limité par les loyers plafonnés

• Les plafonds de loyers réduisent les revenus potentiels, en particulier dans des zones où la demande locative est forte et où les loyers pourraient être plus élevés sans ces restrictions.

7. Compétition accrue

• Avec l’attrait du dispositif, de nombreux investisseurs peuvent se tourner vers les mêmes communes éligibles, augmentant la concurrence pour trouver des biens à rénover.

8. Nécessité d’un suivi rigoureux

• Entre la gestion des travaux, le respect des critères fiscaux et la location à des locataires éligibles, le dispositif demande une gestion minutieuse qui peut être complexe et chronophage.

En résumé, bien que la loi Denormandie offre des avantages intéressants, elle nécessite une analyse approfondie des contraintes pour s’assurer que l’investissement correspond à vos objectifs financiers et à votre profil.